Mercado imobiliário e incorporação
Para incorporadoras, imobiliárias e plataformas imobiliárias cujos contatos chegam de portais, anúncios e estandes de vendas. Construímos a captação de leads, o direcionamento e os relatórios por trás deles.
Nossa perspectiva
Muitas incorporadoras sabem o custo por lead de cada portal, e poucas sabem o custo por reserva, porque o contato fica na caixa de entrada do portal, a visita na planilha da equipe de vendas e a reserva em um CRM que ninguém usa por completo. O pacote mensal para o financiador é então reconstruído manualmente a partir dos mesmos arquivos dispersos. Trabalhamos com incorporadoras, imobiliárias e plataformas imobiliárias em sites, captação de leads, direcionamento e relatórios, para que cada reserva possa ser rastreada até o canal que a gerou e até o custo para conquistá-la.
Sinais de mercado
01
Os preços dos imóveis residenciais no Reino Unido subiram 1,4% nos doze meses até julho de 2026, o que coloca o valor médio de um imóvel britânico em £273.000. Estima-se que 97.000 transações residenciais de £40.000 ou mais tenham sido concluídas em julho de 2026 (com ajuste sazonal), 1,1% a menos que um ano antes.
02
Em agosto de 2026, 127.410 imóveis residenciais foram vendidos na Turquia, 14,7% a menos que em agosto de 2025. As vendas de primeira mão representaram 34,8% do total, e as vendas a compradores estrangeiros, 1,5%.
03
Muitas incorporadoras compram a maior parte de seus contatos por meio de portais imobiliários e mídia social paga, e pagam por cada lead, quer ele agende uma visita, quer não.
Como ajudamos os clientes
Rastreamento do contato até a conclusão da compra
TF-04CrescimentoCada contato é associado no CRM à sua origem, visita, reserva, assinatura do contrato e conclusão da compra. As decisões de orçamento passam a usar o custo por reserva por canal e por empreendimento, e os portais são avaliados pelas vendas que geram.
Direcionamento de leads com tempo de resposta medido
TF-07OperaçõesRegras atribuem cada contato por empreendimento, idioma e origem, e o tempo até a primeira resposta é registrado para cada lead. Contatos de fim de semana e do exterior ganham um responsável, e o relatório mostra onde os leads ficam esperando.
Sites de empreendimentos e canais próprios
TF-04CrescimentoUm site por empreendimento ou marca, com disponibilidade, plantas, memorial descritivo e formulário de agendamento de visitas, além de campanhas de busca e diretas medidas em reservas, cria um canal próprio da incorporadora ao lado dos portais.
Pacotes para financiadores e investidores a partir de uma única base de dados
TF-08FinançasO registro de vendas, os relatórios de custos e o cronograma de liberação de recursos são integrados para que o pacote mensal do financiador seja atualizado a partir da origem, com cada número rastreável até o registro que o sustenta. O envio e qualquer certificação continuam com a incorporadora.
Um registro de alegações publicitárias
TF-10RiscosDatas de entrega, especificações, valores de aluguel e dados de licenças usados na publicidade de imóveis na planta são mantidos com sua fonte e seu aprovador, e conferidos com os termos do contrato. Os advogados da incorporadora revisam um único registro em vez de cada anúncio.
Desenvolvimento de plataformas imobiliárias
TF-06Tecnologia e dadosPara plataformas de anúncios, locação e venda, desenhamos o modelo de dados dos anúncios, a busca, o tratamento de contatos e os painéis para corretores ou incorporadoras, e os construímos com o analytics necessário para ver quais anúncios geram visitas.
O que vem a seguir
Locação sob o Renters' Rights Act
Desde 1º de maio de 2026, a maioria dos contratos de locação do tipo assured shorthold tenancy na Inglaterra foi convertida em locações por prazo indeterminado, a Section 21 (despejo sem justificativa) deixou de existir e os reajustes de aluguel seguem o procedimento da Section 13. Imobiliárias e operadores de build-to-rent (imóveis construídos para locação) precisam registrar contratos, notificações e revisões de aluguel por locação, e a lei também prevê um cadastro de proprietários e uma ouvidoria.
Uma sobretaxa sobre imóveis de £2 milhões ou mais
A partir de abril de 2028, proprietários de imóveis residenciais na Inglaterra avaliados em £2 milhões ou mais pagarão uma High Value Council Tax Surcharge de £2.500 a £7.500 por ano, além do council tax (imposto municipal sobre imóveis), conforme anunciado no Orçamento de novembro de 2025. Compradores de imóveis novos com preço próximo ao limite vão perguntar sobre isso, e as equipes de vendas precisam ter a resposta e a base de avaliação no material de vendas.
Menos compradores na Turquia
As vendas de imóveis residenciais na Turquia caíram 14,7% em relação ao ano anterior em agosto de 2026, com as vendas de primeira mão representando 34,8% do total e os compradores estrangeiros, 1,5%. Com menos compradores por empreendimento, o custo por reserva por canal decide onde o orçamento de marketing ainda se paga.
Desafios de negócio
01
Volume de leads reportado, qualidade desconhecida
Portais e plataformas de anúncios reportam contatos. Poucas incorporadoras conseguem dizer quantos desses contatos agendaram uma visita, reservaram uma unidade ou concluíram a compra; por isso, o orçamento segue o custo por lead em vez do custo por reserva.
02
Dependência dos portais
Quando a maior parte dos contatos chega pelos portais, a empresa paga por anúncios que não controla e tem poucos dados próprios sobre seus compradores. Uma mudança no preço do portal vai direto para o custo de cada venda.
03
Contatos esperando na caixa de entrada errada
Leads de formulários, portais, telefonemas e aplicativos de mensagens chegam a lugares diferentes. Sem regras de direcionamento e sem registro do tempo até a primeira resposta, o contato de um comprador do exterior pode ficar sem resposta durante um fim de semana inteiro.
04
Promessas de imóveis na planta que vão além do contrato
A venda de imóveis na planta é regulada na maioria dos mercados, e a publicidade muitas vezes precisa conter informações obrigatórias ou ter uma licença. Uma data de entrega, especificação ou valor de aluguel usado em um anúncio e ausente do contrato se torna um passivo para a incorporadora.
05
Relatórios para financiadores refeitos todo mês
Os financiadores de incorporações pedem andamento das vendas, custo para concluir a obra e comprovação das liberações em um ciclo fixo. Quando reservas, assinaturas de contrato e custos ficam em arquivos separados, cada relatório leva dias para ser montado.
Resultados de clientes
Ver tudoOnde estão as oportunidades
Leads acompanhados até a conclusão da compra
Associar no CRM cada contato à sua origem, visita, reserva e conclusão da compra fornece o custo por reserva por canal, que é o número de que as decisões de orçamento precisam.
Direcionamento com tempo de resposta medido
Regras que atribuem cada contato por empreendimento, idioma e origem, com o tempo até a primeira resposta registrado, mostram onde os contatos ficam esperando e quem é responsável por eles.
Pacotes para financiadores e investidores a partir de uma única base de dados
Integrar o registro de vendas, os relatórios de custos e o cronograma de liberação de recursos permite atualizar o pacote mensal do financiador a partir da origem, com cada número rastreável até o registro que o sustenta.
Nossa abordagem
Começamos com acesso somente leitura aos lugares onde contatos e vendas são registrados: contas de portais e de anúncios, formulários e analytics do site, o CRM ou a planilha de vendas, e os arquivos de custos e de liberação de recursos usados nos relatórios para o financiador. Acompanhamos um contato desde o primeiro atendimento até a reserva e a conclusão da compra, e um relatório mensal para o financiador desde os dados de origem até o envio, e anotamos cada etapa manual. As conclusões se tornam uma lista priorizada de tarefas, cada item com um responsável e um critério de aceite. Se o cliente quiser que façamos a implementação, a mesma equipe entrega o site e a captação de leads, o direcionamento no CRM, o rastreamento e os relatórios, documentados e deixados nas contas do próprio cliente. Avaliação de imóveis, vistorias técnicas, transferência de propriedade, aprovações urbanísticas, serviços de corretagem, assessoria em financiamento imobiliário ou investimentos e a validação jurídica de alegações de marketing ficam com empresas habilitadas.
Como nossa experiência é comprovada
A THEFOCUS trabalha com empresas do setor imobiliário, em sites e captação de leads para incorporadoras e no desenvolvimento de plataformas imobiliárias. Os projetos com clientes são confidenciais, e esta página não cita nenhum cliente. Um registro anonimizado do projeto está publicado em Resultados de clientes.
Como começa um projeto com a THEFOCUS
A primeira conversa trata da sua situação. Se houver aderência, propomos um diagnóstico com escopo definido e entregável fixo antes de qualquer compromisso maior.
Conversar sobre este tema01
Uma conversa de trabalho
Quarenta e cinco minutos com a pessoa que conduziria o trabalho. Perguntamos sobre a decisão, os sistemas por trás dela e o prazo.
02
Um diagnóstico com escopo definido
Acesso somente leitura, prazo fixo e uma conclusão por escrito: o que os registros mostram, quanto isso custa e o que mudar primeiro.
03
Um plano pronto para execução
Mudanças, responsáveis, indicadores e exclusões por escrito. Em seguida, a mesma equipe implementa e mede, ou faz uma transição organizada.
- Uma única equipe responsável
- Quem faz o diagnóstico também constrói os sistemas e mede o resultado.
- Parceiros escolhidos para cada problema
- Especialistas independentes atuam nas partes que exigem sua participação, sob um único contrato.
- Registros antes de dashboards
- Pedidos, livros contábeis e logs são conciliados antes que qualquer recomendação dependa deles.
Perguntas que os executivos fazem
Vocês já trabalharam com incorporadoras?
Sim, em sites, captação de leads e desenvolvimento de plataformas para empresas do setor imobiliário. Os projetos são confidenciais, por isso não citamos clientes; um registro anonimizado do projeto está publicado em Resultados de clientes.
Vocês conseguem reduzir nossa dependência dos portais imobiliários?
Medimos o que cada portal gera em visitas, reservas e conclusões de compra, e construímos canais próprios, como o site do empreendimento e campanhas de busca e diretas, ao lado deles. Reduzir ou não o investimento nos portais passa a ser uma decisão que vocês podem tomar com base nessa evidência.
Vocês verificam se nossos anúncios de imóveis na planta estão em conformidade?
Não. A validação de conformidade cabe aos seus advogados e, quando uma licença é exigida, à autoridade competente. Podemos manter um registro de cada alegação usada na publicidade, com sua aprovação e sua fonte, para que seus assessores possam revisá-las em um único lugar.
Vocês podem preparar nossos relatórios de financiamento à incorporação?
Construímos os relatórios em que o seu pacote para o financiador se baseia: andamento das vendas, custo para concluir a obra e comprovação das liberações a partir dos seus próprios sistemas, com cada cálculo documentado. O envio, e qualquer número que vocês certifiquem a um financiador, continua sob sua responsabilidade.
Conversar sobre este tema
Alguns dados nos ajudam a encaminhar sua solicitação ao parceiro certo. Os campos marcados como opcionais podem ficar em branco.